איך אני סוקר חברה ומחליט אם לקנות את מניותיה (חלק ב')

תאריך עדכון אחרון: אוגוסט 26, 2022  /  קטגוריה: השקעות 123

לפני שחושבים בגדול צריך לחשוב בקטן  /  פלוני

שם החברה הנסקרת: 'קרן נדל"ן גרניט' (Granite REIT) הנסחרת בבורסה של טורונטו תחת הסימול GRT.UN ובבורסה של ניו יורק תחת הסימול GRT.U. זו חברה קנדית שבסיסה בטורונטו אך היא פעילה גם בארה"ב ואירופה. לצורך דליית הנתונים והצלבתם, השתמשתי בחמישה מקורות אינפורמציה:

1. אתר החברה (www.granitereit.com)
2. מדור ההשקעות של העיתון  The Globe and Mail
3. Yahoo Finance
4. מדור המחקר של פלטפורמת המסחר iTrade
5. אתר SEDAR שבו חייבות כל החברות הציבוריות לפרסם את הצהרותיהן הפיננסיות

הקשר

הצטברות גורמים כמו המלחמה באוקראינה, אינפלציה גבוהה, ושיבושים בשרשרת האספקה גרמו לנפילה כללית של שוק המניות, אך נראה שמתחילה התאוששות מסוימת. המשבר הנוכחי היטיב במיוחד עם סקטור האנרגיה, חומרים, ומוצרי צריכה חיוניים ופגע קשות בסקטור הנדל"ן והטכנולוגיה. שתי גישות משלימות מעודדות משקיעים פסיביים לפנות דווקא לסקטורים מוכים: האחת טוענת שלאחר המשבר חברות איכותיות יתאוששו ולכן כדאי לנצל את ההזדמנות שמחיר מניותיהן נמוך יותר, והשנייה גורסת שדווקא בעת משבר ניתן לאתר ביתר קלות חברות איכותיות שנפגעו פחות, או כמו שוורן באפט התפייט פעם, "כאשר הגאות חולפת, רואים מי שוחה עירום" [ומי לא].

בפוסט הקודם פירטתי תריסר עקרונות שאני נוהג לפיהם כאשר אני סוקר חברה כדי להחליט אם לקנות את מניותיה. עקרונות #3 ו- #4 מציעים להתרכז בחברות שמצליחות כבר כמה שנים ואכן 'גרניט' היא חברה כזו. לא רק שהיא עושה חייל בעשור האחרון, יש לה נכסים ממשיים עם תפוסה כמעט מלאה ובסיס לקוחות יציב.

זהו גרף מחיר המניה בחמש השנים האחרונות כאשר הקו התחתון מציין את מסלול המדד (TSX Composite):

מהגרף עולה בבירור שמחיר המניה מטפס בקביעות לאורך השנים מהר יותר מהמדד הכללי. הנפילה החדה באמצע חודש מרץ 2020 שאופיינית לכל השוק, מציינת את רגע ההבנה העולמי שפגיעתו של ווירוס הקורונה תהיה קשה וארוכה. הירידה של מחיר מניית 'גרניט' (וסקטור הנדל"ן כולו) בחצי השנה האחרונה הייתה תלולה וכואבת יותר מזו של המדד.

היסטוריה (עיקרון #5)

במקור הייתה 'גרניט' חלק מחברת 'מגנה' לייצור חלקי חילוף לרכב. בשנת 2003 סיעפה (spun-off) 'מגנה' את פעילות הנדל"ן של מפעליה לחברה נפרדת בשם MI Developments שהייתה בתחילה בבעלותה המלאה. בשנת 2012 איבדה 'מגנה' את הבעלות על החברה ששינתה את שמה ל- 'גרניט'. בנוסף השתנה המבנה החשבונאי של החברה לקרן נדל"ן (REIT).

שינוי זה אינו עניין פעוט. בנוסף למשטר מס מיוחד, 'גרניט' הפכה גם לחברה ללא מספר סופי (open-ended) של יחידות השתתפות. כלומר תיאורטית יכולה החברה להנפיק יחידות השתתפות ללא הגבלה. מעשית, היא כנראה לא תעשה זאת אם תמשיך לשלם דיבידנד לבעלי מניותיה, מפני שכל מניה נוספת פירושה הוצאה גדולה יותר על תשלום הדיבידנד.

תיאור החברה (עקרונות #1 ו- #2)

כיום 'גרניט' עוסקת בפיתוח, רכישה, וניהול נדל"ן תעשייתי כמו מפעלים, מחסנים, ומרכזים לוגיסטיים בצפון אמריקה ואירופה. בבעלות החברה 138 נכסים בשטח כולל של 57 מיליון Sq Ft הפרוסים בחמש מדינות לפי הפירוט הבא: 54 בארה"ב, 34 בקנדה, 14 בגרמניה, 9 באוסטריה, ו- 15 בהולנד. בנוסף, תשעה נכסים בפיתוח ושלושה מגרשים שעליהם יוקמו מבנים תעשייתיים בעתיד.

עם חוב נמוך ונזילות גבוהה, מצבה הכספי של החברה טוב ובהשוואה לממוצע בענף אפילו טוב מאד.

בחברה מועסקים כששים עובדים, בלתי מאוגדים, במשרה מלאה – רובם במשרד הראשי בדאון טאון טורונטו.

לקוחות

ל'גרניט' יש כששים שוכרים ונכון לסוף הרבעון השני תפוסת הנכסים עמדה על 98%. גם תשלומי השכירות לא נפגעו למרות המשבר ועומדים על 98%. השוכרים הגדולים הם:

למרות מאמצי ההנהלה לגוון את צבר לקוחותיה, 'מגנה' היא עדיין השוכר הגדול ביותר ובהפרש גדול מהמקום השני שבו נמצאת 'אמזון'. באופן אירוני, מצבה האיתן של 'מגנה' מוסיף יציבות ל'גרניט' בתקופה קשה זו.

קיימות (סביבה, חברה, ומשילות)

בדו"ח שנכתב על ידי חברת 'Sustainalytics' קיבלה 'גרניט' ציונים ממוצעים לענף: סביבה (66), חברה (44), משילות (58), וציון ממוצע 57 כאשר הממוצע הענפי הוא 63 מתוך 100.

הסיבה לציון הנמוך בסעיף חברה נובע לדעתי ממספרן הנמוך של נשים בדירקטוריון (שתיים מתוך שמונה חברים) ובהנהלה הבכירה (שלוש מתוך ארבעה עשר). גם הגיוון האתני בשני הגופים עלוב למדי. אפשר להניח שבקרב ששים עובדי החברה המצב דומה.

מדיניות חלוקת דיבידנדים (עיקרון #6)

'גרניט' משלמת כל חודש 25.83 סנט למניה ($3.10 על בסיס שנתי) שהם 3.8% תשואת דיבידנד. הדיבידנד משולם ב- 15 לחודש (או יום עסקים לפני / אחרי) לבעלי מניות רשומים. בשמונה השנים האחרונות הגדילה החברה את הדיבידנד כמה פעמים והפעם האחרונה הייתה בינואר השנה. אם יש לחברה אפשרות, אזי מחולק דיבידנד חד-פעמי נוסף בסוף השנה.

הדיבידנד המשולם בדולרים קנדיים אינו זכאי להטבת מס ולכן רצוי לקנות את מניות החברה בתוך מקלט מס כמו RRSP או TFSA.

במקביל לדיבידנדים, קונה ומוכרת החברה מדי פעם את יחידות ההשתתפות שלה, מה שגורם באופן אוטומטי לעלייה (כאשר היא קונה) וירידה (כאשר היא 'מדפיסה' יחידות נוספות) במחיר המניה. הפעם האחרונה שהיא קנתה הייתה במרץ 2020 ואני מעריך שעקב המצב תידחה הקנייה העצמית הבאה לימים יפים יותר.

יחס הוצאה (Payout Ratio)

למרות שלפעמים זה נדמה כך, דיבידנד אינו נולד יש מאיין. אי אפשר להתייחס אליו כמובן מאליו בלי לבדוק אם הכנסות החברה תומכות בו. חברה המשלמת דיבידנד גבוה מהכנסותיה לא תחזיק מעמד זמן רב. 'גרניט' משתמשת בפחות ממחצית רווחיה לצורך מימון שוטף של הדיבידנד החודשי, שזה נחשב יחס הוצאה מצוין.

דעה נוספת (עיקרון #10)

בתחום הפיננסים חשוב במיוחד לקרוא ולשמוע דעות נוספות. רצוי שאותן דעות יהיו מבוססות על עובדות ושכל ישר, אך למרות זאת לא מוכרחים להסכים איתן.

ארגונים ומוסדות

74% (!) ממניות החברה מוחזקים על ידי ארגונים גדולים ומוסדות בצפון אמריקה ואירופה. יש להם כנראה דעה טובה על החברה.

המלצות אנליסטים

כל שמונה האנליסטים שמכסים את 'גרניט' המליצו "קנה".

המלצות בלוגרים

מייק הרו, בלוגר שאני עוקב אחריו באדיקות, ממליץ מזה מספר שנים על 'גרניט'. בסרטון זה ההמלצה מתחילה בדקה ה- 14:50.

הודעות למדיה ושיחת וועידה רבעונית

כל חברה ציבורית מפרסמת דרך שגרה 'הודעות לעיתונות' ופעם ברבעון המנכ"ל מודיע על תוצאות הרבעון, יעדי החברה, ועונה על שאלות אנליסטים ועיתונאים. על ידי חיוג למספר חינם המתפרסם באתר החברה, כל אחד יכול להאזין לשיחת הוועידה.

בדיקת יסודות החברה (עיקרון #1)

$5.3B	Market Capitalization
0.9	Thirty Six Month Beta
$73.34 (Jul 15, 2022)  /  $105.79 (Dec 30, 2021)	Fifty two week High / Low
$16.8	Earnings Per Share
5.0	Price to Earning
1.0	Price to Book Value
12.4	Price to Sales
20.0	Price to Cashflow
11.5% –	One-Year Total Return
28.1%	Three-Year Total Return
57.4%	Five-Year Total Return

גם לפני השוואה לקרנות נדל"ן דומות הנתונים מצוינים, אבל למרות שהוצלבו משני מקורות, כדאי להתייחס אליהם עם קורטוב של ספק.

השוואה לקרנות נדל"ן דומות (עיקרון #9)

Debt/Equity	Payout	Div Yield	P/B	P/E	EPS	Market Cap [$B]	Company
1.7	80%	5.1%	1.3	28	$0.5	4.7	CHP.UN
0.6	80%	5.2%	0.7	8	$4.2	4.2	AP.UN
0.6	70%	3.1%	0.8	13	$3.6	8.2	CAR.UN
0.5	80%	3.8%	1.0	5	$5.3	5.3	GRT.UN

הערה: בקרנות נדל"ן נהוג להשתמש ברווח תפעולי מתואם (AFFO), ולא רווח למניה, כדי לחשב יחס הוצאה (Payout Ratio).

גורמי סיכון

בכל סקטור יש גורמי סיכון המשותפים לכל החברות בו, ובנוסף יש לכל חברה גם גורמי סיכון שאופייניים לה במיוחד. הנה כמה מהם:

–  אי תשלום דמי שכירות.  אמנם כל משכיר מסחרי ותעשייתי דורש ומקבל בטחונות לתשלום דמי השכירות, אבל אירועים בלתי צפויים עלולים לגרום לקשיי נזילות אצל חלק מהשוכרים.

–  תפוסה.  כדי לנצל את פוטנציאל הרווח, יש צורך בתפוסה מלאה לאורך כל השנה. לא תמיד הדבר אפשרי.

–  הסתמכות יתר על שוכר גדול כמו 'מגנה'.

–  מוטת שליטה.  נראה שההנהלה הנוכחית שולטת היטב במצב. האם גם ההנהלה הבאה תדע להפיק את המיטב מנכסים הפרושים על פני חמש מדינות?

–  תחרות.  יחסית לבנייני מגורים ונדל"ן מסחרי כמו קניונים ומשרדים, נראה שנדל"ן תעשייתי נפגע פחות ולכן מעודד חברות נוספות להיכנס לתחום.

–  מטבע זר.  גם כאן הפריסה על פני חמש מדינות מגדילה את הסיכון לשינויים חדים בשערי המטבעות השונים.

–  רגולציה ממשלתית.  סטנדרט בניה גבוה מהרגיל או הגבלת שימוש (zoning) של מבנים מסוימים מייקרים עלויות ומוזילים שכירויות. לחברה הפרוסה על פני מספר מדינות, הבעיה חריפה מהרגיל.

–  תמיד צריך לזכור את כלל הברזל בכל סוגי ההשקעות: תוצאות העבר אינן ערובה לביצועי העתיד, ואפילו לא העתיד הקרוב.

הסיכון הגדול ביותר הוא זה שאיננו יודעים עליו. למרות זאת, גם בהתחשב בכל האמור לעיל, אני מסכים עם דעת הרוב שאפשר להגדיר את רמת הסיכון של 'גרניט' כמתונה.

דע מה בבעלותך ולמה (עיקרון #11)

גם חברה נפלאה צריכה להתאים לאופי תיק ההשקעות. לדוגמה, אין הגיון לקנות מניות של חברה בודדת אם אסטרטגיית התיק בנויה על קרנות סל מחקות מדד.

לבסוף (עיקרון #12)

כמו הרבה דברים בחיים, גם כאן השורה התחתונה היא בעיני המתבונן. יש מי שיראה את חצי הכוס המלאה ויש מי שאפילו לא ימצא את הכוס.

סקירת חברה אמנם הכרחית לפני שקונים או מוכרים מניות, אך אין בכוחה לנבא את העתיד, בין אם בגלל אינפורמציה לא מלאה, ניתוח שגוי, או מאורעות לא צפויים.

המחבר אינו ממליץ לקנות או למכור או לעשות כל פעולה במניות החברה.