דירה להשכרה – סיפור אמיתי עם כמה מסקנות

תאריך עדכון אחרון: דצמבר 16, 2022  /  קטגוריה: נדל"ן

כאשר דלת אחת נסגרת, קנה אחרת ופתח אותה בעצמך  /  אנונימי

אחת הבעיות הידועות בחישובי כדאיות של נדל"ן מניב, היא הירידה לפרטים עד ש'מרוב עצים לא רואים את היער'. כמו כן תמיד ישנן לאורך הדרך גם כמה הנחות שאפילו שינוי קל בהן גורם לתזוזה משמעותית בשורה התחתונה. הסיפור הבא מנסה להימנע משתי המהמורות.

רקע

בשנת 2009 קנתה א"ק דירת קונדו קטנה ללא משכנתא. היא גרה בדירה כחמש שנים ולאחר מכן השכירה אותה לעוד חמש שנים לפני שהחליטה למוכרה.

בזמן שא"ק התחילה להשכיר את הדירה, היה מחירה בשוק כ- $340,000. בניכוי ארנונה (property tax), תשלום חודשי לוועד הבית (maintenance fee), ותחזוקה שוטפת, שכר הדירה אותו גבתה א"ק במשך אותן חמש שנים הסתכם ב- $70,000.

לבסוף נמכרה הדירה בקצת יותר מ- $500,000; אלא שהוצאות המכירה שכללו שיפוץ ($15,000), עמלת סוכן נדל"ן ($17,000), ושכר טרחת עורך דין ($1,000) הפחיתו את הסכום שהתקבל ל- $470,000.

מדרגת המס של א"ק לכל אורך התקופה עמדה על 35%.

אלו הנתונים הגולמיים שבמבט ראשון אינם רומזים האם א"ק עשתה עסק טוב בהשכירה את הדירה או שאולי מוטב היה לה למוכרה ולהשקיע את התמורה בשוק המניות.

Rentals.ca

תשואה שוטפת

רווח של $70,000 לפני מס במשך חמש שנים על השקעה ראשונית של $340,000 מייצג תשואה שנתית של 3.8% בריבית מורכבת. זהו שיעור ריבית אופייני בנדל"ן לדיור ואפילו מעט גבוה מהממוצע.

בנדל"ן מסחרי היינו מצפים לתשואה גבוהה בהרבה.

תשואה כוללת

מחיר הדירה טיפס מ- $340,000  ל- $470,000. זוהי עליה של 6.7% לשנה בריבית מורכבת.

אם נוסיף לזה את $70,000 הדולר שהתקבלו משכר הדירה אזי לכאורה טיפס מחירה ל-

$470,000 + $70,000 = $540,000

וזה כבר 9.7% לשנה בריבית מורכבת. בכלל לא רע גם בהשוואה לשוק המניות.

מיסים

החיים היו יפים יותר בלי הקוץ הכואב הזה, אבל לרוע המזל אי אפשר להימנע ממנו. במקרה של א"ק, יש צורך לשלם שני סוגי מס: הכנסה ורווח הון.

מס הכנסה כבר שולם לאורך חמש השנים על שכר הדירה (פחות הוצאות) ומס רווח הון, הנמוך ממנו, ישולם על ההפרש בין שווי הדירה בתחילת תקופת ההשכרה לבין שוויה בעת המכירה.

מ- $70,000 הדולר שהתקבלו משכר הדירה נשארו לאחר מס

$70,000 x 0.65 = $45,500

מרווח ההון המקורי שעמד על

$470,000 – $340,000 = $130,000

נשאר אחרי מס

$130,000 / 2 + $130,000 / 2 x 0.65

או

$65,000 x 1.65 = $107,250

גם לאחר תשלום המיסים, א"ק סברה שהיה כדאי להשכיר את דירתה ואלמלא הייתה יוצאת לגמלאות הייתה כנראה ממשיכה להשכירה.

מסקנות

השכרת דירה (או בית) דומה במעט לניהול עסק קטן. מבחוץ זה נראה פשוט וקל, מבפנים – לא כל כך. רבים שלא הבינו את זה מראש (הכרתי היטב שניים כאלו) גילו בדרך הקשה שבין היתר, יש צורך במזג נוח, אורך רוח, יכולת לזכור פרטי פרטים, להיות תכליתי, ולדעת לפתור בעיות מעשיות בזמן קצר.

כל אחד צריך לקחת בחשבון את שבע העובדות הבאות כדי לדעת אם קניית דירה או בית כהשקעה לצורך השכרה מתאימים לו:

1.  חובה לבדוק שיש מים בבריכה לפני שקופצים ראש

שכר הדירה אמור לכסות תשלומי משכנתא (במידה ויש), ארנונה, תשלום לוועד הבית, ותיקונים קלים. יש סיכוי סביר שלפחות שניים מאלו יגדלו כל שנה. האם שכר הדירה עדיין יכסה את כל ההוצאות?

2.  זו לא הכנסה פסיבית

בניגוד לדעה המקובלת, השכרת דירה / בית דורשת זמן ומאמץ מבעל הבית. אכן אפשר לשכור סוכן נדל"ן שיטפל בכאב הראש שנקרא דיירים, אבל זה לא יהיה בחינם. האם שכירת סוכן שינהל את הנכס בכלל מעשית עבור משקיע קטן? את הקשיים העומדים בפני בעל בית או דירה אפרט בפוסט נפרד.

3.  יש צורך להיות בעניינים כל הזמן

גם כאשר הכל מתנהל על מי מנוחות ואפילו אם סוכן נמצא דרך קבע בתמונה, אין לבעל הבית זכות יתר להזניח את 'העסק'. עליו להיות עם היד על הדופק ולקבל החלטות. הכלל, "לאף אחד לא אכפת מכספך יותר ממך," נכון אף יותר בתחום הנדל"ן.

4.  קיים סיכון לא מבוטל

מצד אחד, דירה / בית שעומדים ריקים, פוגעים בהחזר ההשקעה, ומצד שני, דייר גרוע יכול למחוק בקלות רווחים של כמה שנים, לגזול זמן רב, ובאופן כללי למרר את חייו של בעל הנכס.

5.  יש להיזהר שלא לשים את כל הביצים בסל הנדל"ן

לפעמים הלהיטות לנדל"ן גוברת על חוש הזהירות. כלל אצבע קובע שפחות משני שליש מהנכסים יושקעו בנדל"ן והשאר במניות, איגרות חוב, וחסכונות.

6.  האם עדיף להשקיע במניות במקום בנדל"ן ממשי?

במקרה זה חישוב מספרי רק מטעה. למעט העובדה שהשקעה בשני סוגי הנכסים מחייבת אורך רוח וזמן, אי אפשר להשוות ביניהם. אכן, תמיד כדאי שתיק השקעות מגוון יכלול את שני הסוגים, אבל זה ממש לא מתאים לכל אחד.

7.  קרנות REIT מהוות תחליף הולם וקל לנדל"ן ממשי

יחידות ההשתתפות של קרנות REIT נסחרות בבורסה כמו מניות. המבנה המשפטי והפיננסי של הקרנות שונה מזה של חברה רגילה (corporation), אך משקיע הקצה (אנחנו) אינו מרגיש כל הבדל. כאמור הקניה והמכירה נעשות בדיוק כמו במניות רגילות, והדיבידנד פשוט נקרא 'חלוקת רווחים' (distribution).

ועוד דבר חשוב: בהיעדר מילה מתאימה בעברית, משתמשים במילה 'קרן', אך זהו תרגום של המילה Trust (כלומר, אין צורך לשלם דמי ניהול למישהו) ולא של המילה Fund (יש צורך לשלם דמי ניהול מנופחים למישהו).

לבסוף

כל תוכנית פיננסית טובה צריכה לכלול תנאי יציאה למקרה של השתנות הנסיבות. כאשר א"ק פרשה לגמלאות, היא החליטה להקדיש את זמנה לתחביביה, ובעלות על נדל"ן מניב לא הייתה אחד מהם.

שני המשקיעים המפורסמים ביותר בעולם שלא יודעים מתי לפרוש הם כמובן וורן באפט וצ'רלי מאנגר. מחליפיהם המיועדים מתחממים כבר שנים רבות על הקווים ועוד מעט כבר פורשים בעצמם, אבל כמו מתאגרף שעבר את שיאו ומתעקש על קרב אחד יותר מדי, כך הצמד הקשיש אינו מוותר על עוד עסקה גדולה שתהמם את העולם לפני שהטבע יעשה את שלו.