מחירי הדיור – בעיה ללא פתרון

תאריך עדכון אחרון: יוני 2, 2023  /  קטגוריה: נדל"ן

עבורי בית הוא כל מקום שבו יש חיבור מהיר לאינטרנט  /  שוכר בעל כורחו

כבר שנתיים שהכלכלה מסתובבת באזור של "כמעט מיתון" ושוק הדיור הגיב לכך בירידות מחירים משמעותיות. לכאורה דבר לא השתנה, ומכיוון שהאינפלציה עדיין גבוהה מדי לטעמו של הבנק המרכזי, הרי שהעלאת ריבית נוספת של רבע אחוז כבר החודש או בחודש הבא לא תפיל איש מהכיסא. למרות זאת ובניגוד לציפיות התחילו בינואר מחירי הבתים לעלות, ובאזור טורונטו העלייה הממוצעת מאז כבר מסתכמת ביותר מ- $100,000.

בעלי משכנתאות זולות עם החזר קבוע ייאלצו להגדיל את ההחזר החודשי כאשר יחדשו אותן, והבנק המרכזי מעריך שהקפיצה עלולה להגיע (אם לא הגיעה כבר) ל- 40%. בעלי משכנתאות זולות עם החזר משתנה משלמים הרבה יותר כבר משנה שעברה. בחודש מרץ עלה מספר הלווים שלא עמדו בהחזרי המשכנתה ב- 28% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ופרשנים אומרים שמספר זה יגדל בחודשים הקרובים. ירידות חדות במניות הבנקים רומזות שאולי הם צודקים.

לפי הלשכה לסטטיסטיקה יש שתי סיבות עיקריות לעליית המחירים: האחת ידועה – גידול דרמטי במספר המהגרים, במספר אישורי העבודה, ובמספר הסטודנטים הזרים. הסיבה השניה מפתיעה למדי בעת הזו: משקיעי נדל"ן. למרות הסיסמה הנכונה "בית אינו ההשקעה הטובה ביותר" והוויכוח אם הוא נטל או נכס, עתיק כמו הגבעות. משקיעים ניצלו את השנה שבה המחירים ירדו והצביעו בארנקם בעד סוג ההשקעה המועדפת עליהם: נ-ד-ל"-ן ובעיקר למגורים.

אפקט המשקיעים

משקיע נדל"ן אינו בהכרח טייקון או אפילו 'סתם' מיליונר. כל מי שבבעלותו בית או דירה שאינם המעון שבו הוא גר נחשב לפי הגדרת הלשכה לסטטיסטיקה כמשקיע. למרות זאת, המספרים שהלשכה מפרסמת מאלפים ומעלפים. בממוצע כל יחידת דיור חמישית בקנדה (בתים ודירות) נמצאת בבעלות משקיעים. באשר לדירות קונדו באונטריו, למעלה מארבעים אחוז (40%) נמצאות בבעלות משקיעים. כפי שאפשר לראות בדיאגרמה, גם בריטיש קולומביה ונובה סקושיה אינן מפגרות בהרבה.

לפי סקר של חברת  Royal LePage,  למרות המחירים הגבוהים, לפחות מחצית מ- 4.4 מיליון המשקיעים בנדל"ן למגורים זוממים ( 😊 ) לקנות נכס נוסף במהלך חמש השנים הקרובות.

הממשלה יכולה להילחם בשולי הבעיה, כמו הטלת מס נוסף על בעלי יותר מבית אחד, אלא שצעד כזה עלול לצמצם את מספר יחידות הדיור להשכרה ואז תיווצר בעיה מסוג אחר. כמו כן, יציאה של משקיעים משוק הדיור תאט את גלגלי התעשיה החשובה ביותר בקנדה, וכתוצאה מכך תגדל האבטלה בקרב בעלי המקצוע כולל סוכני נדל"ן / משכנתאות / וביטוח, ובשורה התחתונה, לא יגדל היצע הבתים והדירות.

אפקט הפוליטיקאים

קשה לדבר על נושא כאוב, שנוגע לרבים כל כך בלי להאשים את הממשלה, ואכן צעירים נוטים להצביע על קובעי מדיניות הדיור כאשמים במצב שנוצר. ראשית זו נאיביות לחשוב שפוליטיקאים יכולים לפתור בעיה בסדר גודל כזה. הם יכולים לנסות ולצמצם אותה – מה שאכן ניסו לעשות – בדרכם השלומיאלית ונכשלו שוב ושוב מימי קדם ועד היום. אלא שאנשים צעירים לא באים לשולחן בידיים נקיות.

• הם אינם מצביעים בבחירות באותו שיעור שמצביעים מבוגרים מהם. אפשר לצפות שבעיה כואבת כל כך תציף פוליטיקאים שמטרתם העיקרית היא לפתור אותה, אבל אם לא מספיק אנשים מצביעים עבורם אזי נבחרים פוליטיקאים אחרים בעלי סדר עדיפויות שונה.
• כאשר הם כבר מצביעים, הרי זה למען נציגים שיגנו על הטבע מפני בניית יתר ויילחמו בהתחממות הגלובלית. אכן הם ראויים לכל שבח על האכפתיות, אבל נעלם מעיניהם המחיר האישי שהם משלמים.

האם פיקוח על מחירי השכירות אפשרי?

המרוץ לראשות עיריית טורונטו בעיצומו והמועמדת המובילה – אוליביה צ'או – שרגליה נטועות בשמאל העמוק, כבר הודיעה שהפתרון שלה לעליית מחירי הדיור הוא.. (נשימה עמוקה).. פיקוח על העלאת דמי השכירות, שבעלי בית יכולים לגבות מדייריהם. המציאות היא שכבר יש באונטריו פיקוח חלקי על העלאת דמי שכירות. מעין פשרה שהתפתחה במשך שנים רבות ושמרה את גובה דמי השכירות ברמה מתקבלת על הדעת. הניסיון ואינספור מחקרים מראים שהידוק הפיקוח רק יגרום נזק הן לשוכרים והן למשכירים ובשורה התחתונה, יקטן היצע הבתים והדירות.

לא ברור אם הבעיה בכלל ניתנת לפתרון

במדינה דמוקרטית שבה חופש התנועה הוא אחד מעמודי התווך של החוקה, יכול כל אחד לבחור את מקום מגוריו, לימודיו, ועבודתו כאוות נפשו. אם חשקה נפשם של רבים לגור בדרום אונטריו (או בבריטיש קולומביה) אזי רמת המחירים שם תעלה. בניסיון להאט את דהרת הסוסים הטילה ממשלת הפרובינציה מס של 15% על משקיעים זרים. זה לא עזר. לאחר מכן היא הגדילה אותו ל- 25% ועדיין הם לא מצמצו, עד שלבסוף אסרה הממשלה הפדרלית על כל מכירה למשקיעים זרים של דיור למגורים למשך שנתיים, החל מהראשון לינואר שנה זו; ועדיין מחט המחירים זזה בכיוון הלא רצוי.

האם באיזושהי מדינה דמוקרטית הצליחה הממשלה לעצור את יוקר המחיה ובראש וראשונה את מחירי הדיור?

לבסוף

תמיד היו ויהיו עניים ועשירים ותמיד היו ויהיו אנשים שידם אינה משגת לקנות או אפילו לשכור קורת גג. לכן טועים כל הטוענים שבית הוא חלק מזכויות האדם וצריך להופיע בחוקה. אין שום אפשרות מעשית לכך. טועה גם מי שחושב שהחיים לא הוגנים ופשוט צריך להתרגל לזה. ממרום גילי אני בטוח שאפשר למצוא שביל ביניים ולצמצם את אי השוויון שבולט במיוחד בשוק הדיור.